Actualité Juridique

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23 juillet 2014

Adaptation du statut des baux commerciaux par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

(dite loi « PINEL »)

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

, publiée au Journal officiel du 19 juin 2014, adapte dans son Titre 1er le statut des baux commerciaux régi essentiellement par les articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du Code de commerce.

Cette adaptation du statut des baux commerciaux suscite un certain nombre d’interrogations dont certaines sont exposées ci-après

de manière schématique et non exhaustive.

I°/

Question : A l’occasion de la rédaction d’un bail en matière commerciale ou artisanale, quelles dispositions le notaire doit-il prendre en compte ?

1°/ Le bail dérogatoire

(L. n°2014-626, art. 3)

a) Allongement de la durée du bail dérogatoire

(L. 2014-626, art. 3 ; C. com., art. L. 145-5) – L'article L 145-5 du Code de commerce fixe la durée maximale du bail dérogatoire.


Jusqu’alors

, les parties pouvaient, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du bail commercial à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

La loi nouvelle

porte la durée maximum à trois ans.

b) Fin du bail dérogatoire

(L. n°2014-626, art. 3 ; C. com., art. L. 145-5) La loi nouvelle prévoit deux dispositions relatives à la fin du bail dérogatoire.

 Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du chapitre relatif au bail commercial (C. com., art. L. 145-5, al. 2).

 Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local (C. com., art. L. 145-5, al. 3).

Ces dispositions, s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier, ne sont pas applicables (C. com., art. L. 145-5, al. 4).

c) Etat des lieux

– Un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties

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ou par un tiers mandaté par elles, et

joint au contrat de location (C. com., art. L. 145-5, al. 5).

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues ci-dessus, il est établi par un

huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (C. com., art. L. 145-5, al. 6).

Entrée en vigueur (

loi n°2014-626, art. 21 II°/) Les dispositions de l’article 3 de la « loi Pinel » sont applicables aux contrats conclus1 ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (JO du 19 juin 2014) ; soit une entrée en vigueur le 1er septembre 2014.

1

Pour les baux dérogatoires, il s’agit des baux « conclus ».

NB

: Dispositions transitoires – Pour les baux conclus en application du premier alinéa de l'article L. 145-5 du Code de commerce avant l'entrée en vigueur de la présente loi, les deux derniers alinéas du même article, dans leur rédaction résultant de la présente loi, s'appliquent à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession (L. 2016-626, art. 3 II).

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**

2°/ Bail commercial de droit commun : Durée et conditions de résiliation

(L. n°2014-626, art. 2)

Jusqu’alors,

le deuxième alinéa de l’article L.145-4 du Code de commerce prévoyait qu’ « à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 ».

Les mots «

à défaut de convention contraire » ont été supprimés.

En conséquence

, la possibilité de résilier le bail au bout de trois ans instaurée par la loi nouvelle est une disposition d'ordre public.

Des tempéraments sont toutefois admis. Ainsi, peuvent comporter des

stipulations contraires :

 Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;

 Les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation ;

 Les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;

 Les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231

ter du Code général des impôts.

Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du Code de commerce.

Il en est de même pour ses ayants droit en

cas de décès du preneur (L. n°2014-626, art. 2, 2° ; C. com., art. L. 145-4, al. 4). Page 3 sur 11

Ces dispositions sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail (C. com., art. L. 145-4, al. 5).

NB

: Auparavant, le congé devait être donné par acte extrajudiciaire ; désormais, il peut également être donné par lettre recommandée (L. n°2014-626, art. 20 ; C. com., art. L. 145- 9).

NB : Disposition transitoire

– La faculté spécifique de donner congé aux ayants-droit en cas de décès du preneur s'applique à toute succession ouverte à compter de l'entrée en vigueur de la loi.

Entrée en vigueur :

A défaut de précision dans le texte, ce texte entre en vigueur dans les conditions de droit commun.

*

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3°/ Lissage des hausses de loyers

(L. n°2014-626, art. 11)

Les hausses des loyers sont

limitées à 10 % par an dans trois hypothèses :

 En cas de

déplafonnement du loyer à l'occasion d'un renouvellement (C. com., art. L. 145-34).

L'article L. 145-34 du Code commerce est

complété par un alinéa ainsi rédigé :

«

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente »

 Lors de la

révision triennale (art. L 145-38).

Le 3

ème alinéa de l'article L. 145-38 du Code commerce est complété par une phrase ainsi rédigée :

«

Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

 Lors de la

révision ouverte par une variation de loyer ayant dépassé 25 % (art. L. 145- 39).

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L'article L. 145-39 du Code commerce est

complété par une phrase ainsi rédigée :

«

La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

NB

: La mise en oeuvre de la base de calcul des 10% soulève de nombreuses interrogations. Elle devra faire l’objet d’une particulière attention de la part des praticiens.

Parmi les solutions envisagées, nous privilégions la solution conduisant à l’application pratique suivante pour le calcul du plafond de l’augmentation :

Année

Montant du loyer

Augmentation

Loyer augmenté

N

1000

N+1

1000

X 1,10

1100

N+2

1100

X 1,10

1210

N+3

1210

X 1,10

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